Hisseli gayrimenkul alımlarında en büyük risk olan yasal önalım (şufa) davası nedir? Noter ihtarnamesi, 3 aylık ve 2 yıllık hak düşürücü süreler rehberi.
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen Yasal Önalım (Şufa) Hakkı; paylı (hisseli) mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü bir şahsa satması halinde, diğer paydaşlara aynı satış bedeli ve şartlarıyla o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir kanuni haktır. Amacı, taşınmaza yabancı kişilerin girmesini engellemek ve paydaş sayısını azaltmaktır.
Şufa Davası Nasıl Açılır ve Hak Düşürücü Süreler Nelerdir?TMK 733. madde uyarınca pay satışı gerçekleştikten sonra satıcı veya alıcı, satışı Noter kanalıyla diğer paydaşlara bildirmekle yükümlüdür:
- Noter Bildirimi Yapılmışsa: Noter tebligatının diğer paydaşlara ulaştığı tarihten itibaren 3 ay içinde Asliye Hukuk Mahkemesinde şufa davası açılmalıdır.
- Noter Bildirimi Yapılmamışsa: Satış tarihinden itibaren her halükarda 2 yıl içinde dava açılması gerekir. 2 yıl geçtikten sonra şufa hakkı tamamen düşer.
Alıcılar tapu harcını az ödemek amacıyla taşınmazın gerçek değerini tapuda düşük beyan edebilmektedir (örneğin 2 milyon TL ödenip tapuda 500 bin TL gösterilmesi). Şufa davası açıldığında davacı paydaş, tapudaki resmi satış bedeli + tapu harcını mahkeme veznesine depo ederek taşınmazı devralır! Alıcı gerçekte 2 milyon ödediğini mahkemede ileri süremez (kendi muvazaasına dayanamaz kuralı) ve aradaki 1.5 milyon TL tamamen yanar.
Şufa Riskinden Nasıl Korunulur? (Feragat Sözleşmesi)- Satıştan önce tüm paydaşlardan noterde Önalım Hakkından Feragat Sözleşmesi alınmalı ve tapuya şerh ettirilmelidir.
- Fiili taksim (fiilen bölünmüş kullanım) varsa Yargıtay içtihatlarına göre şufa davası dinlenmez ve reddedilir.
imaruygulamasi.com ile ilgilendiğiniz parselin hisse yapısını, paydaş sayısını ve mülkiyet risklerini 81 ilde sorgulayabilirsiniz.
Kendi Parselinizin İmar Durumunu Biliyor Musunuz?
Türkiye genelinde dilediğiniz il, ilçe, ada ve parsel numarasını girerek tahmini inşaat hakkınızı, TAKS, KAKS ve kadastro sınırlarını harita üzerinde inceleyin.
Bu makalede ve platformumuz genelinde sunulan tüm teknik açıklamalar, mevzuat yorumları ve analizler yalnızca tarafsız, nesnel ve genel bilgilendirme mahiyetindedir. İçeriklerimiz hiçbir koşulda hukuki danışmanlık, avukatlık faaliyeti, dava vekilliği veya 3194 sayılı İmar Kanunu Md. 22 gereğince resmi imar durum belgesi (imar çapı) niteliği taşımaz. İdari başvurular ve uyuşmazlık süreçleriniz için yetkili belediyelere, kadastro müdürlüklerine ve ruhsatlı harita/hukuk uzmanlarına başvurunuz.
